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使用技巧

莆田积极推进商业办公地产去库存
    自2008年爆发世界经济危机后,全球经济受到了剧烈震荡并持续调整。近几年,中国经济增速已从高速增长转为中高速增长,进入了“三期叠加”的经济新常态。随着中国经济增速换挡和结构转型升级,金融脱媒化和利率市场化程度进一步加深,人民币国际化进程逐渐加快,经济周期下行也带来了资产质量下降,中国银行业面临前所未有的生存压力和挑战,这就要求商业银行必须加快金融创新,适应脱媒化进程和跨界竞争,积极应对挑战,加快战略转型。
  一、金融创新动因
  (一)内部因素
  1.市场竞争。近年来中国经济环境发生巨大变化,互联网和新兴技术蓬勃发展,改变了经济运行结构和人们的生活消费习惯,导致市场对金融产品和服务产生新的需求。银行业只有通过金融创新活动,才能满足市场的新需求,进而分享社会经济增长带来的好处,实现利润的持续增长。
  2.经营成本。商业银行利润的持续增长,有赖于经营成本的不断降低。银行业只有不断进行金融创新,积极发展金融科技,广泛使用云计算、大数据、人工智能、物联网等大量新技术,才能有效降低金融交易成本,获得稳定持续的利润增长。
  (二)外部因素
  1.“新常态”经济变革引发新金融需求。我国已摒弃以高增长、高投资、高出口、高污染与高能耗为特征的“旧常态”,开始步入“三期叠加”的新常态,走上“高效率、低成本、可持续”的发展道路。随着供给侧改革的不断推进,加上银行传统客户信贷需求紧缩,对于依靠存贷利差的银行而言,传统的盈利模式面临着越来越大的挑战。此外,在国家战略发展规划中,节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等新兴产业已成为新经济增长的热点。银行必须改变原有的经营模式,以创新驱动发展,为新兴产业提供综合金融服务,顺应经济发展趋势,找到银行业转型之路。
  2. 互联网金融“倒逼”传统银行创新。近年来,我国互联网金融正以第三方支付、大数据金融、P2P 网贷、众筹融资等发展模式与传统商业银行形成错位竞争的格局。互联网金融模式拥有低成本、跨区域、高效率和个性化的特征优势,在支付方式和渠道上冲击传统商业银行的金融中介地位,在盈利模式上争夺个人、小微企业借贷需求,分流银行存款;在服务模式上精确把握客户需求,挖掘低净值客户“普惠金融”商机。随着互联网金融生态圈的不断成熟,银行的主导地位也面临巨大威胁,这就“倒逼”银行业加速改革创新与转型发展,应对互联网金融的发展浪潮。
  3.金融科技推动银行业创新变革。互联网、智能设备到云计算、大数据、生物识别、区块链,技术创新不断涌现且日益成熟,金融科技取得了显著发展。新技术的发展对整个金融环境和交易模式产生颠覆性的变革,如银行业金融服务与技术相互融合,基于“大数据”算法建立客户授信评分模型,通过“云计算”搭建整套客户服务生态圈,同时结合人工智能开发智能投顾系统。银行业必须在新技术变革中抓住契机,顺势而为,利用数据与技术创新加速金融服务向实体产业渗透,形成开放融合的生态圈,建立新的竞争优势格局。
  二、存在诸多问题
  1.金融创新同质化明显,顶层设计不够。我国商业银行的金融创新同质化情况较为严重,银行业缺少系统性创新的顶层设计,未能根据自身经营特点和资源禀赋进行差异化的特色创新。在市场竞争中,一家银行的业务创新,往往很快被同业竞争对手复制,导致各银行在组织架构、产品组合、客户服务、区域布局等方面具有明显的相似之处,很多区域和业务领域存在过度竞争甚至是无序竞争,引发金融过度供给与金融服务不足并存的现象,使得金融资源无法得到合理配置。随着利率、汇率市场化的金融体系改革不断深入,银行间同质化的服务将越来越难以满足各类客户群体日益增长的多样化、个性化服务需求。
  2.内部管理层级多,条线分割,创新推动效率不高。当下,商业银行创新速度较慢,尤其是涉及跨部门协调的创新,需花费大量时间进行内部沟通和审批,常常错失市场良机。原因在于银行业法人治理结构严谨,方向定位、发展策略等均须在不同层级之间渐次批核或传导,内部复杂的管理层级会造成审批流程冗长,影响创新推动效率。另外,商业银行各条线间分工细致,职责与利益交错复杂,当业务模式创新涉及多个业务条线时,协调、推动较为困难。相较之下,互联网金融公司具有组织架构扁平、审批流程简明、创新落地较快的特点,创新落地仅需3至6个月就能完成。
  3.创新人才、激励机制和创新文化不足。银行机制、流程和产品创新需要有高素质的人才队伍支撑。目前,业务与技术相结合的复合型人才比较缺乏、培养人才的激励机制和创新文化不足,是导致我国商业银行产品创新低效、自主研发创新能力不强的重要原因。此外,商业银行对于创新的激励力度不足,缺少容错试错机制,导致无人愿意承担风险,无法激励员工以主人翁式的管理理念投入创新工作,难以形成全员创新文化氛围。
  三、对策和建议
  银行业的金融创新是一个新兴领域,目前还存在“金融创新难、自主创新少、创新能力弱”的诸多困难和问题,需要商业银行紧密结合经济环境变革,从体制、机制、产品、服务和管理等多方位、立体式地加以改革和推进,创造出适应市场且有利于推动经济发展和商业银行盈利的多种金融创新模式。
  1.通过顶层设计明确创新战略。要实行商业银行顶层设计,从组织架构上创设创新部门和创新实验室,从目标上制定创新转型规划,提高对市场的前瞻性研判与分析能力;要完善配套支持政策,形成创新的基本体系框架;要自上而下贯彻创新战略,激发各级机构成为创新的主体,将创新驱动发展的理念融入到日常工作流程和价值创造链条中去,真正成为各级机构、所有员工自觉的内在行为;要建立容忍失败的试错机制,提高创新风险和损失的容忍度,保护创新积极性。
  2.优化流程提高创新效率。要持续优化内部流程,组建项目创新团队,打破条线隔阂,形成跨部门、跨条线、跨层级产品创新协同合力,提高创新效率;要将创新视野从产品创新延伸、扩展到业务流程和商业模式创新,加强与外部第三方机构的合作,大力开展跨界创新,通过研究场景化、客群化和个性化,推动金融生态系统建设,为客户提供综合金融服务。
  3.加快人才培养速度。要建立和完善鼓励创新的激励机制,加大各类资源投入,加强对产品创新的奖励和激励;要进一步提升创新综合管理人员、项目团队、研发人员的业务素质和能力,加大创新授权,努力营造全员创新的良好氛围。莆田市日前下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》,从今年3月起,支持商业办公地产项目进行转型。
  《通知》明确,2015年12月31日前在市本级辖域内通过招拍挂取得国有土地使用权、尚未开发建设(含部分未开发建设但可单独下达规划条件并经公示无异议)的商业办公房地产项目,且项目所在区域非住宅商品房(即商业办公用房)现实库存去化周期超过36个月的,可由建设单位申请用地规划整体或部分转型。土地出让条件(合同)设定为自持或不可分割的、未缴清土地出让金的、土地用途为酒店的,以及依法认定为闲置土地的除外。
  《通知》明确,对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应按程序申请批准同意后,将商业办公项目调整为住宅或其他用途项目开发建设,重新办理相关用地手续、核定相应的土地出让金;若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的,不予退还。
  《通知》明确,对商业办公地产项目转型土地出让金的核定,由市国土局根据市规划局提出的项目转型用途和规划条件以及申请转型项目业主提供的材料,依据国土资源部规定,以公开摇号方式选定土地评估机构;以市国土局委托的日期为评估基准日,评估新、旧用途土地使用权价格;转型新用途土地价格按评估备案价与该区域最近一年相同土地级别、相同规划土地用途公开出让宗地最高成交楼面地价进行对比孰高确定。